家や土地を売却するときに重要になってくるのが「不動産査定」です。
不動産査定とは、家や土地などの不動産の価値を調べるためのもで、市場相場や周辺環境、、建築年、前面道路の種類、都市計画、建築物の傷み具合などを考慮してその不動産の今現在の価値を算出するためのものになります。
不動産の売却を行う際に、最も重要なことが「適正価格」であるかどうかになります。
なぜなら、あまりにも高い価格設定だとなかなか売れないからです。
そのため、不動産の売却を検討しているなら、不動産会社に依頼して「査定」してもらうことをおすすめします。
不動産査定が重要な理由
不動産査定で「適正価格を知ること」はとても重要になります。
今現在の不動産の価値を知ることは、今売るべきか否かを判断する際に必要になります。
特に住み替えや住宅ローンの残債がある場合は、家を売ったお金で住み替え時にどれだけ頭金を用意できるのか、住宅ローンの完済は可能なのかを把握するために必須になってきます。
また、不動産を売却する際に売値を決めるのは基本的に売主様になりますが、値付けをする際に今現在の価値を知ることはとても重要になります。
なぜなら、売却相場から大幅にずれた価格設定だと、なかなか売れないからです。
特に、販売価格の設定が高い場合は、何年も売れずに残ってしまう可能性があるので要注意です。
また、販売価格設定が低すぎる場合は、損してしまう可能性もあるので注意が必要になります。
そのため、不動産査定はとても重要になってくるのです。
不動産査定には2つの方法があります
不動産査定を行う際に2つの方法がありますのでご紹介します。
①机上査定
机上査定とは、いわゆる簡易査定のことで、物件の住所や築年数、土地や建物の大きさだけでおおよその価格を算出する方法になります。
机上査定の場合は、実際に物件を拝見しないのでおおよその数字しか出せないのがデメリットになります。
つまり、本来の価値が分からないということです。
そのため、机上査定はおすすめできません。
②訪問査定
訪問査定とは、実際に訪問して現地調査を行い、周辺環境や建物などをチェックして価値を算出する査定方法になります。
この場合は、物件所在地の都市計画や前面道路の種類、上下水道管やガス管の埋設状況などを各市町村役場で調べます。
そうすることでより正確な価値を算出することができます。
訪問査定は不動産査定の最も一般的な方法になります。
弊社では物件の適正価格を算出するために、徹底的に物件調査しますので、今現在の本来の価値を提供することができます。
なぜそこまでするのか、それはお客様の「少しでも早く売りたい」「少しでも高く売りたい」という要望に応えるためです。
不動産は適正価格で販売しないと売れる物件も売れません。
例えば、相場が1,500万円の物件を2,500万円で売り出しても買主は一向に見つかりません。
少しでも高く売りたいお気持ちはよく分かりますが、相場から大幅にずれた価格設定ではいつまで経っても不動産は売れないのです。
そのため、不動産をスムーズに売却したい場合は訪問査定がおすすめになります。
高価格の査定額を提示する不動産業者には要注意！
なぜ高価格の査定額を提示する不動産業者に注意が必要なのか？
売れないというのはもちろん、最終的に大幅な値下げ交渉をしてくるからです。
もちろん高値で売れれば売主様もうれしいですし、不動産業者がもらえる報酬である仲介手数料も多くなるので業者もうれしいのですが、不動産は売れなければ意味がないのです。
「売れなければ値段を下げるしかない・・・」
とはいえ、売れないから値段を下げたところで、「売れ残り物件」というレッテルを貼られて値下げしても売れない可能性が非常に高くなります。
そのため、不動産を売りに出すときは「適正価格で売り出すことが超重要」なのです。
ですから、高価格な査定額を提示してくる不動産業者には要注意なのです。
間違ってはいけないことは、あくまでも不動産を売却することが目的なので、決して不動産を売却して大儲けしようとは思わないことです。
不動産は適正価格でしか売れませんのでご注意ください。
良いことばかり言ってくる不動産業者には十分ご注意ください。
不動産査定の流れ
初めて不動産を売却する場合、どのような流れで査定を行い、どのような流れで販売していくのか、もしくは不動産業者が買取するのか分からないと思います。
ここからは不動産査定の流れについて解説していきたいと思います。
- 不動産会社に査定依頼する
- 不動産会社と訪問日時の設定
- 実際に不動産を見て現地調査
- 各市町村役場にて物件調査
- 市場相場や「販売価格・買取価格」の査定結果の報告
- 販売活動（買取）
大まかな不動産査定から販売活動（買取）の流れは上記になります。
①不動産会社に査定依頼する
まずは不動産会社に査定依頼しましょう。
ここで一つだけ注意が必要なのですが、複数の不動産会社に査定依頼するのはNGです。
なぜなら、不動産会社同士で競合して価格が吊り上がって行ってしまうからです。
なぜ価格が吊り上がって行くと良くないのか、適正価格から大幅にズレてしまうからです。
そうなると、先ほども言いましたが売れる不動産も売れなくなってしまいます。
そのため、信頼できそうな不動産会社一社に絞って査定依頼するようにしましょう。
ネットでよく見かける「不動産一括査定」は間違っても利用しないようにしてください。
しつこい営業電話がかかってくる上に、物件を預かりたい不動産業者が価格を吊り上げて適正価格の提示をしてもらえないので要注意です。
査定額が高くても不動産が売れなければ意味がありません。
結果的にいつまで経っても売れない状況が続いてしまい、最終的には大幅な値下げに応じなければならなくなってしまいます。
弊社では市場相場や過去の成約事例はもちろん、独自の物件調査で適正価格を算出しますので、不動産売却でお悩みの方はお気軽にご相談ください。
②不動産会社と訪問日時の設定
査定物件の確認のため現地調査を行う日時の設定を打ち合わせして行います。
また、訪問時は物件に関して分からないことなどの聞き取り調査も同時に行いますので、現況空き家である場合も立ち合いをお願いします。
実際に不動産を見て現地調査
査定依頼した物件の内側と外側を確認していきます。
この時に売主様が知っている事はすべて伝えるようにしてください。
知っているの伝えない瑕疵などがある場合は、後々査定額に大きな影響を及ぼす可能性があるほか、買取不可になったり、売却後に買主様から契約不適合の指摘をされる可能性がありますので、雨漏りやシロアリなどの瑕疵がある場合は正直に伝えるようにしてください。
他にも該当物件で事件や事故がなかったのか、心理的瑕疵（自殺等）がないかも聞き取りさせていただきます。
③各市町村役場にて物件調査
査定物件の確認が終わりましたら、各市町村の役場で物件調査を行います。
都市計画や前面道路の種類、上下水道や都市ガスの埋設管の有無などを調査します。
他にも再建築可能なのか不可なのか等々、物件に関する調査を徹底的に行います。
④市場相場や「販売価格・買取価格」の査定結果の報告
物件調査が無事に完了しましたら、査定結果をご提示させていただきます。
現在の市場相場や過去の成約事例を参照し、弊社での買取価格はもちろん、お預かりして販売する場合の販売想定価格をご提示させていただきます。
早く売りたい場合は業者買取りをおすすめしますが、時間がかかってでも高く売却したい場合は、販売がおすすめになります。
弊社が提示する査定結果を参照し、どちらの方法で売却するかは自由に決めていただけます。
⑤販売活動（買取）
弊社で買取する場合は、契約不適合は免責になりますので、知らない瑕疵があった場合は、売主様は基本的に一切の責任を負う必要はありません。
ただし、知っている瑕疵があるのに告知しなかった場合はこの限りではありません。
例えば、「雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障・木部の腐食（主要構造部分）・地盤沈下・浸水被害・境界の越境・土壌汚染・地中埋設物・心理的瑕疵（自殺・他殺・殺傷事件）」などを知っているのに告知しなかった場合です。
物件をお預かりして販売させていただく場合は、弊社の査定結果の販売想定価格を参考に、売主様に希望販売価格を決めていただきます。
例えば住宅ローンをご利用の場合、弊社の販売想定価格が2,500万円で、住宅ローンの残債額が2,600万円だった場合、住宅ローンを完済しなければ物件を売却することができないため、不足分の100万円を現金で用意していただくか、販売価格を2,600～2,700万円に設定して売り出すことも可能です。
不動産売買では、基本的に値段交渉が入ることが多々ありますので、住宅ローンの残債額を完済（抹消）できる価格設定にしておく必要があります。
不動産の販売活動に関しましては、弊社が責任をもって尽力致しますので、売主様は弊社からの報告を待っていただくだけになります。
ただし、居住中物件の販売に関しましては、購入希望者が内覧するときだけ立ち合いをお願い致します。
立ち合い日時の設定に関しましては、売主買主双方の希望日時を確認し、調整させていただきますのでご安心ください。
不動産の売却をお考えならまずは査定から
所有不動産の売却をお考えなら、まずは不動産査定をご依頼ください。
不動産査定は無料にて行っておりますので、お気軽にご相談ください。
もちろん弊社の査定価格に納得いかない場合は遠慮なくお断りいただいても大丈夫です。
しつこい営業も一切致しませんので、安心してお問合せいただければと思います。
また、相続不動産の場合でも、相続登記のご案内も致しておりますので、不動産を相続する可能性がある場合も、お気軽にご相談ください。
