数ある相続財産の中で、最も厄介なのが不動産の相続になります。
なぜなら、不動産を相続する場合は常にコストがかかってくるからです。
例えば、相続した不動産を自分の名義に変更する際に「相続登記」を行うのですが、その際に「登録免許税」という税金が必要になります。
その後も不動産を所有することで、固定資産税や維持管理費が必要になります。
つまり、住まない（使用しない）不動産を相続することで余計なコストが必要になってくるということです。
もし、相続した不動産に住む予定が無い場合や、使用する予定がない場合は無駄なコストを省くためにも売却するのがおすすめになります。
相続した不動産を売却する予定がある方は注意が必要です。なぜなら、不動産の名義人が被相続人（亡くなられた方）のままだと売却することができないからです。相続不動産を売却する予定がある方は、まずは相続人（財産を相続する権利のある方）に名義変更する必要があります。弊社にご相談いただければ、相続登記からお手伝いさせていただきますのでお気軽にご相談ください。
不動産を相続した後に必要な税金について
不動産を相続する場合は、以下の税金が必要になってきます。
- 登録免許税・・・相続不動産の名義変更時にかかる税金
- 固定資産税・都市計画税・・・不動産を所有している間にかかる税金
- 譲渡所得税・・・不動産を売却して利益があった場合にかかる税金
不動産を相続してから売却するまで税金がかかり続けるのが不動産になります。
ちなみにですが、相続の場合は不動産取得税は非課税になります。
不動産を相続した時にかかる税金
不動産を相続した時にかかる税金に「登録免許税」があります。
不動産を相続すると、亡くなった人の名義を引き継ぐ方の名義に変更する「相続登記」を行う必要があります。
この相続登記を行う際に登録免許税という税金を納める必要があります。
相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%になります。
例えば、固定資産税評価額が3,000万円だった場合は以下のようになります。
12万円の登録免許税のほかに、相続登記の手続きを依頼する司法書士の先生に別途報酬を支払う必要があり、これらの合計額を登記費用といいます。
相続税と不動産
相続や遺言によって財産を受け取る「遺贈」によって、亡くなった人から相続人などが取得した財産の合計を「課税価格の合計額」といいます。
この課税価格の合計額は、「現金・預貯金・株式」などの金融資産や不動産などのプラスの財産から借入金や葬式費用などのマイナス財産を差し引いて算出します。
課税価格の合計額が、相続税がかからないボーダーラインである「基礎控除」を超えた場合、相続税の対象となります。
ちなみにですが、相続税の基礎控除は以下の式で求めることができます。
相続税の計算
例えば、夫が亡くなり、相続人が妻と二人の子供の計3人の場合の基礎控除は以下になります。
つまり、課税価格の合計額が基礎控除の4,800万円を超えなければ相続税の対象にならず、無税ということです。
基礎控除額を超えた分だけが相続税の対象となります。
相続財産の中でも不動産は最も高額な財産となるため、預貯金をあまり持っていない場合でも自宅や所有不動産の地価が高い場合は、不動産の評価額だけで基礎控除の額を超えてしまう場合もあるので注意が必要です。
特に日本の場合は海外と比較すると持ち家率が高く、持ち家以外にも不動産を所有している方が非常に多いので、相続税が課税されるケースが多くなります。
ちなみにですが、不動産評価額を引き下げられる「小規模住宅地の特例」を利用することで、不動産評価額を大幅に引き下げてもらうことが可能となります。
不動産を保有している時にかかる税金
不動産を保有している時にかかる税金に「固定資産税」があります。
毎年1月1日時点の不動産所有者に、各市町村から固定資産税が課税されます。
その不動産が都市計画区域内（市街地の形成を促進する地域）にある場合は、併せて「都市計画税」も課税されます。
都市計画税＝課税標準×0.3％（制限税率）
課税標準とは、市町村の固定資産税台帳に登録された評価額のことで、評価額は3年毎に見直しが行われます。
標準税率とは、標準的な税率のことで、固定資産税の税率は各市町村によって1.4％を上回って決めても問題ありません。
一方、制限税率は上限が決められており、都市計画税は0.3％を超えることができません。
ちなみにですが、固定資産税と都市計画税は、住宅用の敷地については軽減措置が設けられています。
戸建て、アパート、マンションなどの人が住む「居住用建物」が立っている土地は、「小規模住宅用地」として、1戸あたり200㎡以下の部分については、固定資産税の課税標準が評価額の6分の1、都市計画税の課税標準が3分の1に軽減されます。
また、200㎡を超える部分についても、一般住宅用地としてそれぞれ3分の1、3分の2に減額されます。（※ただし住宅の床面積の10倍が限度になります。）
なお、固定資産税などの納税義務者は1月1日時点の所有者になりますので、年の途中で不動産を売却した場合でも納税義務者は変わりません。
このような場合は、不動産のお引き渡し日までの分を売主が、お引渡し日以降の分を買主が負担するように固定資産税の日割り精算をするのが一般的になります。
不動産売却時にかかる税金
相続した不動産を売却した際に「売却益」が生じた場合は「譲渡所得」として所得税がかかります。
譲渡所得の計算式は以下になります。
取得費は、不動産の購入代金やその後の増改築費（キッチンやユニットバス、洗面台、トイレなどの交換等）から、登記費用、仲介手数料などの購入時の諸費用や、建築年数が経つにつれて価値が減少する分（減価償却の累計額）を差し引いた額になります。
譲渡費用は、売却の時にかかった仲介手数料などの諸費用や解体費用などになります。
次に、譲渡所得に対して税率をかけて税額を計算します。
譲渡所得税率は、短期譲渡と長期譲渡によって異なります。
短期譲渡とは、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で5年以下の場合の譲渡を言います。
この場合の譲渡税率は39％（所得税30％、住民税9％）と高い税率になります（復興特別所得税が加算。）。
一方長期譲渡は、所有期間が譲渡した年の1月1日時点5年を超える場合の譲渡を言います。
この場合は、20％（所得税15％、住民税5％）になります（復興特別所得税が加算。）。
なお、相続の場合は所有期間は、相続人が相続した時を起算日とするのではなく、その不動産を取得した人（父、祖父、曾祖父など）の取得日を引き継ぎますので、一般的には長期譲渡になる場合が多くなります。
不動産の取得費がわからない場合
相続した不動産の場合は、取得費が分からないことが良くあります。
亡くなった方がその不動産を購入した場合には、購入当時の売買契約書が残っている場合もありますが、売買契約書を失くしてしまった場合や、代々相続で引き継いだ不動産は取得費が分かりません。
このような場合には、売却価格の5％を概算取得費とすることになっています。
売却価格5,000万円、取得費4,000万円、譲渡費用200万円、所有期間が5年を超える場合
譲渡所得＝5,000万円－（4,000万円＋200万円）＝800万円
税額＝800万円×20％＝160万円
売却価格5,000万円、取得費不明、譲渡費用200万円、所有期間が5年を超える場合
譲渡所得＝5,000万円－（250万円＋200万円）＝4,550万円
税額＝4,550万円×20％＝910万円
※取得費が不明の場合は、売却価格の5％が取得費になります。
上記のように、取得費が分かる場合と分からない場合とでは税額に大きな差が出てしまいます。
譲渡所得の税金が軽減される特例
相続した不動産を売却する場合に、譲渡所得に対する税金が軽減される特例、「空き家の譲渡所得の特例」があります。
一定の要件を満たす空き家を売却する場合、相続日から3年を経過する日が属する年の年末まで（ただし2023年12月31日まで）に売却をすると、譲渡所得から特別控除として最高3,000万円を控除できます。
その一定の要件は以下の通りです。
- 相続開始直前において被相続人が居住していたこと。ただし被相続人が老人ホームに入居している場合でも介護認定を受けていれば適用の対象となります。
- 相続開始直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと
- 相続時から譲渡時まで、事業、貸付、居住用に使用されていなかったこと（ずっと空き家のままだったこと）
- 昭和56年5月31日までに建築された建物であること
- 売却金額が1億円以下であること
- 建物付きで売却する場合は現行の耐震基準を満たす建物であること
- 空き家を解体して更地で売却する場合も、適用要件を満たしていれば対象となります。
まとめ
不動産を相続することで税金や維持管理費などのコストが常にかかってきます。
不動産を相続する場合は、どのような税金が必要になって、どのようにして税額を減らせるかも知っておく必要があります。
例えば、実家の空き家を相続し他場合、相続から3,000万円の控除の適用期限内に売却すれば税金を減らすことができます。
しかし、適用期限を過ぎてから売却すると控除が受けられずに多額の税金を払わなければならなくなってしまいます。
相続した不動産に住まない場合、使用しない場合は放置するのではなく、なるべく早めに売却するようにしましょう。
